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    尹利兵律師

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    十余年致力于征地拆遷業務及房地產領域的專業律師,擁有大量實踐

    國有土地使用權有哪些取得方式

    來源:華律網整理 2019-11-07 149125 人看過
    土地使用權出讓,是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。房地產開發企業取得國有土地使用權的法律途徑有:出讓、劃撥、轉讓。接下華律網小編就和大家詳細講解一下。

    國有土地使用權有哪些取得方式

    一、以出讓方式取得國有土地使用權

    1、內涵:土地使用權出讓,是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

    2、出讓方式:招標、拍賣、掛牌、協議。

    3、年限:土地使用權出讓最高年限:居住用地七十年,工業用地五十年,教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年,商業、旅游、娛樂用地四十年,綜合或者其他用地五十年。

    (一)以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權

    招標拍賣掛牌出讓土地使用權范圍:

    (1)供應商業、旅游、娛樂、工業用地和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地;

    (2)其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的;

    (3)劃撥土地使用權改變用用途,《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權,實行招標拍賣掛牌出讓的;

    華律網

    (4)劃撥土地使用權轉讓,《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權,實行招標拍賣掛牌出讓的;

    (5)出讓土地使用權改變用途,《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權,實行招標拍賣掛牌出讓的;

    (6)法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

    (二)以協議方式取得國有土地使用權

    (1)協議出讓國有土地使用權范圍

    出讓國有土地使用權,除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓,方可采取協議方式,主要包括以下情況:

    A、供應商業、旅游、娛樂和商品住宅、工業用地等各類經營性用地以外用途的土地,其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的;

    B、原劃撥、承租土地使用權申請辦理協議出讓,經依法批準,可以采取協議方式,但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外;

    C、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓,經依法批準,可以采取協議方式,但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外;

    D、出讓土地使用權人申請續期,經審查準予續期的,可以采用協議方式。

    (2)禁止性規定

    A、以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

    B、協議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和,有基準地價的地區,協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有土地使用權不得出讓。

    二、以劃撥方式取得國有土地使用權

    1、內涵:土地使用權劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權,而是經國家批準其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。

    2、年限:以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有使用期限的限制。雖然無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制,但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的,國家應當無償收回劃撥土地使用權,并可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求,也可以對劃撥土地使用權無償收回,并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的,其地上建筑物和其他附著物歸國家所有,但應根據實際情況給予適當補償。

    3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形:根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定,下列建設用地的土地使用權,確屬必需的,可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥:(1)國家機關用地和軍事用地;(2)城市基礎設施用地和公益事業用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規規定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的,經主管部門登記、核實,由同級人民政府頒發土地使用權證。

    4、轉讓、出租、抵押的限制性規定:劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押,但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押:即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人,領有土地使用權證,地上建筑物有合法產權證明,經當地政府批準其出讓并補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的,沒收其非法收入,并根據其情節處以相應罰款。

    三、以轉讓方式取得國有土地使用權

    1、內涵:土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人,接受土地使用權的一方稱為受讓人。

    2、轉讓方式:包括出售、交換和贈與等。

    3、禁止性規定:未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的,土地使用權不得轉讓。

    4、年限:土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權,其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

    5、“房地一并轉移”:土地使用權轉讓時,其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人,享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時,其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓,但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

    6、土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的,市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時,市、縣人民政府可以采取必要的措施。

    以上內容就是小編對“國有土地使用權有哪些取得方式”問題進行的解答,讀者如果需要法律方面的幫助,歡迎到華律網進行法律咨詢。

    聲明:該作品系作者結合法律法規、政府官網及互聯網相關知識整合。如若侵權請通過投訴通道提交信息,我們將按照規定及時處理。【投訴通道】

    延伸閱讀:
    中華人民共和國土地管理法
    國有土地使用權怎么抵押
    國有土地使用權轉讓的條件
    引用法條:
    [1]《土地出讓暫行條例全文》第四十五條
    [2]《土地管理法實施條例》第二十九條
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    請問農村不住人的老房子拆除有補償嗎

    佛山萬林律師所律師5分鐘前回復:

    您好,各地政策不一樣,要咨詢當地相關部門。

    您好 家在馬路邊,本來自家門口有個院子。被政府修了人行道,不允許停車不允許對方物品。一般情況下這種征用有補償嗎?

    何龍律師5分鐘前回復:

    你好,政府征用是有補償的。請問你家門口院子的土地性質是什么?你有產權證明嗎?面積有多大?我在了解具體的情況后才能給你切實可行的法律建議,在最大程度上幫助你,你可以直接電話和我聯絡,咨詢是免費的。

    請問一下沒有土地使用證,在自己家里可以蓋廈子嗎?

    法律顧問團律師6分鐘前回復:

    沒有土地使用證蓋房子是否可以可以明確告訴大家的是,沒有土地使用證,蓋房子是不可以的。建造房屋的,需要有土地使用權證,和政府或者國土管理部門批準建設房屋的文件。房屋沒有建成,不可能有房產證。需要等房屋建設完成后,再憑土地使用證和建設批準文件辦理房產證。土地使用證發證機關1、集體土地根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四條,農民集體所有的土地,由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請,由縣級人民政府登記造冊,核發集體土地所有權證書,確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業建設的,由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請,由縣級人民政府登記造冊,核發集體土地使用權證書,確認建設用地使用權。設區的市人民政府可以對市轄區內農民集體所有的土地實行統一登記。可見,農民集體所有土地用于非農業建設的,才需要給使用權人發給土地使用證,發證機關為縣級或者市級土地管理部門。2、國有土地根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第五條,單位和個人依法使用的國有土地,由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請,由縣級以上人民政府登記造冊,核發國有土地使用權證書,確認使用權。其中,中央國家機關使用的國有土地的登記發證,由國務院土地行政主管部門負責,具體登記發證辦法由國務院土地行政主管部門會同國務院機關事務管理局等有關部門制定。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十一條,以出讓或者劃撥方式取得土地使用權,應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記,經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府頒發土地使用權證書。

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